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房企融資陷四面楚歌。地產(chǎn)企業(yè)的馬太效應會(huì )越來(lái)越明顯，中小房企未來(lái)的資金鏈面臨考驗。

人民法院網(wǎng)站消息，截至10月27日，宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到408家。

這種趨勢進(jìn)入9月之后更加明顯，房企“補血”力度加大。

根據克爾瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的報告，9月份，有95家房企的融資總額為1124.48億元，環(huán)比上升45.3%，同比上升17.2%。

與此同時(shí)，監管對于違規涉房貸款不斷壓縮，有消息稱(chēng)某省聯(lián)社要求嚴格落實(shí)房地產(chǎn)調控政策，房地產(chǎn)貸款占比高于20%的農商行，不得以任何方式新增房地產(chǎn)貸款。

根據21世紀經(jīng)濟報道不完全統計，自2018以來(lái)，銀保監系統已經(jīng)因違規涉房，對銀行開(kāi)出過(guò)億金額罰單。8月9日，中信銀行因違規發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等13項違法違規行為被合計罰沒(méi)2223.7萬(wàn)元。

年內調控次數再創(chuàng )新高

融資成本也再上臺階，今年前三季度，房企債券類(lèi)融資成本6.88%，較2018年全年上升了0.67個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至10月8日，年內房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數量依然刷新歷史記錄。9月單月，房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資37.97億美元，相比8月的15.8億美元，翻了一番還多。發(fā)債利率也不斷攀升，10%已不再是天花板。據21世紀經(jīng)濟報道記者對公告的不完全統計，今年至少有三只債券的發(fā)債利率已經(jīng)達到或超過(guò)15%。

而且，這種跡象可追溯到更早之前的7月12日，泰禾集團股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，泰禾全資子公司擬發(fā)行4億美元債券，債券票面年息15％，每半年支付一次。成本之高令業(yè)內驚訝，泰禾集團2018年凈利潤率為12.6%。不過(guò)這不是最高的，此前當代置業(yè)的一筆美元票據，利率達到了15.5%。

而至9月，全國房地產(chǎn)調控政策依然密集發(fā)布，中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，9月單月全國房地產(chǎn)調控政策發(fā)布次數高達48次，雖然少于8月份的60次、7月份的56次，但整體看，2019年房地產(chǎn)調控政策的密集程度依然刷新歷史紀錄，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次。從房地產(chǎn)調控的政策密集程度看，2019年前9個(gè)月合計的415次房地產(chǎn)調控，平均每個(gè)工作日有2次以上的房地產(chǎn)調控，刷新了歷史紀錄。

連續14個(gè)月回落

10月15日，央行發(fā)布了今年前三季度金融統計數據報告和9月社會(huì )融資規模存量統計數據報告顯示，9月末，廣義貨幣（M2）余額為195.23萬(wàn)億元，同比增長(cháng)8.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。在社會(huì )融資方面，9月末社會(huì )融資規模存量為219.04萬(wàn)億元，同比增長(cháng)10.8%。

其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速則連續14個(gè)月回落，9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬(wàn)億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產(chǎn)貸款4.6萬(wàn)億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個(gè)百分點(diǎn)，降至24.1%。

央行辦公廳主任周學(xué)東認為，目前是比較合理的占比。過(guò)去房地產(chǎn)熱的時(shí)候個(gè)人購房貸款增長(cháng)會(huì )非常快，占比高的時(shí)候有些城市甚至超過(guò)50%，銀行貸款增量中超過(guò)一半流向房地產(chǎn)及購房領(lǐng)域。現在從全國來(lái)看，占比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據多年觀(guān)察，25%左右的占比是比較合理的。過(guò)去幾年多數情況下，這一數據都在30%以上。”

與此同時(shí)，房企一直仰仗的“金主”——銀行也因為違規涉房，祭出罰單也開(kāi)始多起來(lái)。

10月10日，北京銀保監局公布了兩張共計890萬(wàn)元的行政罰單。其中，興業(yè)銀行北京分行違規向房企提供融資是其被罰的主要原因；浦發(fā)銀行北京分行信貸資金違規用于投資及購房以及通過(guò)信托通道發(fā)放土地儲備貸款成為其被罰的主要原因。這兩家銀行分別被罰款600萬(wàn)元和290萬(wàn)元。

10月8日，浙江銀保監局披露的罰單顯示，中信銀行杭州分行被罰款195萬(wàn)元，案由包括貸款資金被挪用于購房；被挪用于房產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)；對公房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后檢查流于形式、貸款資金被挪用于購買(mǎi)股權等。

10月11日，平安銀行義烏分行將信貸資金用于支付購房首付款被罰款50萬(wàn)元。

“隨著(zhù)監管趨嚴，銀行通過(guò)表外等渠道給房地產(chǎn)違規‘輸血’的風(fēng)險將全面增大。房企未來(lái)的資金成本和資金鏈會(huì )承受一定的壓力，高房?jì)r(jià)可能會(huì )出現調整。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示。

不過(guò)也有某股份行的負責人表示，銀行之所以鋌而走險給房企貸款，是因為目前經(jīng)濟下行背景下，其他行業(yè)的不良率較高，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款在目前情況下仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，且可以承受較高的利率。從公司盈利的角度來(lái)看，銀行自然愿意將貸款向房企傾斜。